Responsabilità del conduttore che non ritira i propri beni dopo la riconsegna dell’immobile locato

Cassazione civile, sez. I, 25 maggio-30 luglio 2018, n. 20146

… 3.1. – La Corte di appello ha evidenziato che la riconsegna dell’immobile aveva avuto luogo il 7 settembre 2004, come attestato dall’ufficiale giudiziario, senza che (omissis) avesse espresso alcuna riserva e senza che il verbale evidenziasse l’esistenza di occupazione di aree dell’immobile sottratte alla disponibilità ed al godimento della proprietaria. Ha evidenziato, in proposito, che non poteva presumersi il protrarsi dell’occupazione dei locali da parte di (omissis) solo perché vi permanevano depositate alcune cose mobili (arredi, attrezzature), ancorché voluminose, di proprietà della detta società o di altri (omissis, nella specie), regolarmente individuate e affidate alla custodia di un soggetto terzo (l’avvocato incaricato da (omissis) e, in un secondo momento, il legale rappresentante di quest’ultima). La Corte di merito ha poi ritenuto che la società oggi ricorrente avesse tollerato il deposito di beni mobili e che, avendo la custodia degli arredi altrui, avesse il potere di dislocarli dove meglio credeva, con diritto al rimborso delle spese sostenute, e che quindi l’asporto potesse «essere eseguito direttamente dalla proprietaria, applicando la normale diligenza imprenditoriale», tanto più in considerazione dell’identità di coloro che erano stati officiati della custodia.
Occorre anzitutto rilevare che la pretesa dell’odierna ricorrente avente ad oggetto l’indennità di occupazione dei locali per il periodo successivo alla dichiarazione di fallimento ha, propriamente, titolo in una responsabilità extracontrattuale. Infatti, il contratto di locazione è venuto meno prima ancora dell’apertura della procedura concorsuale e, ove concretamente sussistente, la protrazione della detenzione del bene da parte della curatela, in quanto carente di titolo giuridico, risulterebbe fonte di responsabilità aquiliana ancorché il verificarsi di siffatta situazione non fosse imputabile a dolo o a colpa del curatore ma debba considerarsi dipendente da necessità contingenti o da prevalenti interessi della massa: con la conseguenza che il credito del proprietario del bene avrebbe natura integralmente riparatoria e non meramente indennitaria e l’obbligazione risarcitoria risulterebbe a carico del fallimento ai sensi dall’art. 111, n. 1, 1. fall. (Cass. 23 aprile 1998, n. 4190). Diversamente è a dirsi per il corrispettivo che sarebbe maturato per il periodo anteriore, il quale è riconducibile alla previsione dell’art. 1591 C.C. ed è pertanto oggetto di una obbligazione risarcitoria contrattuale (per tutte: Cass. 22 aprile 2010, n. 9549; Cass. 31 marzo 2007, n. 8071), che deve essere adempiuta in moneta fallimentare.
Ciò detto, la pronuncia della Corte di appello non merita condivisione nella parte in cui attribuisce rilievo incondizionato al completamento della procedura esecutiva di rilascio; e ciò in quanto – lo si legge nella sentenza impugnata – l’esecuzione forzata non si concluse con la messa a disposizione dei locali liberi dai beni mobili che vi erano posti (i quali, come precisato dalla Corte di merito, erano oltretutto voluminosi).
Deve infatti farsi applicazione del principio per cui l’obbligazione di restituzione che grava sul conduttore resta inadempiuta ogniqualvolta il locatore non riacquisti la completa disponibilità dell’immobile locato, in modo da farne uso secondo la sua destinazione, con la conseguenza che, anche ove il Tocatore torni formalmente in possesso dell’immobile (coattivamente ai sensi dell’art. 608 C.P.C., od anche spontaneamente mediante consegna delle chiavi da parte del  conduttore), ma questo risulti inutilizzabile perché ancora occupato da cose del conduttore, la norma di riferimento continua ad essere quella dell’art. 1591 C.C. (Cass. 4 aprile 2017, n. 8675; in senso conforme, Cass. 20 aprile 1982, n. 2452, secondo cui va esclusa l’avvenuta restituzione e permane l’obbligo del conduttore di pagare il corrispettivo qualora nei locali già tenuti in fitto vi siano ancora dei mobili appartenenti al conduttore). Se ne desume che la mancata rimozione, dai locali, dei mobili e delle attrezzature che vi erano custoditi assumesse concreto rilievo, potendo risultare idonea ad ostacolare la fruizione dell’immobile da parte di (omissis) e generando, in conseguenza, la responsabilità della conduttrice fallita di cui all’art. 1591 c.c. e, in seguito all’apertura della procedura concorsuale, la responsabilità extracontrattuale del Fallimento per l’occupazione senza titolo dell’unità immobiliare di cui trattasi. Sul punto, le risultanze del verbale di rilascio, che svolge una funzione documentativa con riguardo alle operazioni di riconsegna, non sono da considerarsi in sé decisive, dal momento che la restituzione dei locali non può ritenersi attuata ove – come riconosciuto dalla stessa corte di appello – il conduttore manchi di sgomberare l’immobile, rendendolo fruibile per l’avente diritto.
Né rileva che una parte di tali beni fossero di proprietà di un soggetto terzo, e cioè della società (omissis) , per «cose mobili appartenenti alla parte tenuta al rilascio», giusta l’art. 609 c.p.c. s’intendono non solo quelle di proprietà ma anche quelle oggetto di un semplice diritto di godimento, in forza di un titolo giuridico che attribuisca alla parte sottoposta all’esecuzione il potere di disporne materialmente in via esclusiva e quindi anche il dovere correlativo di asportarle immediatamente, proprio per rendere possibile la materiale  apprensione dell’immobile ad opera della parte istante (Cass. 1 febbraio 2000, n. 1073, in fattispecie in cui i beni concessi in leasing presenti nell’immobile per il quale era stato pronunciato il rilascio erano appartenenti non al concedente ma all’utilizzatore conduttore dell’immobile che dunque era l’unico tenuto ad asportarli dall’immobile).
Non appare del resto nemmeno decisivo, nella prospettiva indicata, il rilievo della Corte di appello secondo cui il deposito dei beni mobili all’interno dei locali fu tollerato da parte della società proprietaria. Esso si fonda sul presupposto, errato, per cui, conclusosi il procedimento di esecuzione per rilascio, i locali tornino, per ciò solo, nella piena disponibilità dell’avente diritto e questi possa determinarsi nel senso di liberarsi dei beni mobili che vi siano ubicati, o alternativamente prestare acquiescenza a che essi vi restino. Di contro, a parte il fatto che il mancato asporto dei predetti beni dai locali di per sé non implica, ad onta della difforme attestazione contenuta nel verbale di rilascio, che l’immobile possa dirsi riconsegnato al locatore, deve osservarsi che se i beni sono affidati a un custode nominato a norma dell’art. 609, comma 1, C.P.C. (nel testo vigente ratione temporis) e continuino a stazionare all’interno dei locali, secondo quanto disposto dall’ufficiale giudiziario, una tolleranza del locatore quanto al protrarsi della presenza dei mobili suddetti si deve escludere: ciò in quanto il perdurare di tale situazione é in questo caso determinata dalle esigenze della custodia, incombente sul soggetto all’uopo incaricato, e non dalla condotta dell’avente diritto al rilascio in quanto tale.

N.B.:Potrebbero essere presenti errori dovuti al procedimento di scansione del testo

Testo integrale della sentenza

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