Al proprietario dell’ultimo piano spetta il diritto di sopraelevazione, in tutto o in parte se vi sono più unità abitative al piano più alto (ma tenendo conto di eventuali limiti). Il diritto di ciascuno si estende relativamente alla proiezione verticale della sua proprietà sull’ultimo piano, con la conseguenza che ciascuno ha la facoltà di costruire sopra la propria porzione di piano, utilizzando lo spazio aereo sovrastante.
Un commento alla sentenza di Cassazione Civile, Sez. II, n. 4258 del 24-02-2006 da Linea Diritto (link rimosso perché non più funzionante)
…la norma che riconosce al proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale, il diritto di sopraelevare, non specifica nè che questi debba essere proprietario “esclusivo” dell’ultimo piano; nè che sia necessario sopraelevare per tutta l’estensione dell’ultimo piano.
La soluzione si ricava dai principi concernenti l’acquisto dei diritti reali sulle costruzioni, nonchè dalle implicazioni della deroga pattizia al principio dell’accessione ( art. 934 cod. civ.): da tutto ciò si desume l’assetto dei beni siti nell’edificio soggetto al regime del condominio.
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La scissione, da cui deriva la costituzione della proprietà superficiaria, può essere fatta dal proprietario in due modi distinti: a) concedendo ad un terzo il diritto di costruire sul terreno e, quindi, di conseguire la proprietà superficiaria per effetto della costruzione ( art. 952 cod. civ., comma 1); b) alienando ad un terzo la costruzione già esistente e costituendo così la proprietà separata ( art. 952 cod. civ., comma 2).
Una volta che il proprietario del suolo abbia rinunziato agli effetti dell’accessione in favore del terzo, a costui, divenuto proprietario superficiario, spettano le stesse facoltà che, prima della costruzione dell’edificio, spettavano al dominus soli: compresa la facoltà di sopraedificare, cioè di aggiungere una nuova costruzione a quella preesistente.
Gli effetti dell’accessione e della deroga negoziale non cambiano quando insistano sul suolo, anzichè una sola proprietà, più costruzioni sovrapposte, facenti capo a proprietari diversi. Salvo diversa e specifica disposizione per titolo, l’accessione opera volta per volta in favore del proprietario dell’ultimo piano. Se sopra l’ultimo piano qualcuno eseguisse la sopraelevazione, senza aver ottenuto prima il diritto di superficie, egli non potrebbe evitare l’acquisto della proprietà della costruzione in capo al proprietario dell’ultimo piano.
Per la verità, a mano a mano che la proprietà superficiaria viene spostata verso l’alto con la costruzione di nuovi piani, in virtù del diritto di superficie il proprietario dell’ultimo piano beneficia del diritto di sopraelevazione e acquista quanto viene costruito sopra.
Nell’ipotesi in cui l’ultimo piano sia diviso in più appartamenti, ciascuno in proprietà separata facente capo a diverse persone, ciascun proprietario ha la facoltà di sopraelevare. Il diritto di ciascuno si estende relativamente alla proiezione verticale della sua proprietà sull’ultimo piano, con la conseguenza che ciascuno ha la facoltà di costruire sopra la propria porzione di piano, utilizzando lo spazio aereo sovrastante.
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Resta, comunque, fermo che, ai sensi dell’art. 1127 c.c., la facoltà di sopraelevare concessa al proprietario dell’ultimo piano è soggetta sia alle limitazioni di cui ai commi 2 e 3 della citata norma (condizioni di staticità dell’edificio e pregiudizio dell’aspetto architettonico dello stesso); sia a quelle che abbia posto il regolamento condominiale di natura contrattuale che ben può imporre ai condomini il divieto di sopraelevare, data la natura derogabile della citata norma di legge.
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Se, quindi, per quanto sopra detto, la Corte d’Appello ha errato nel negare alla S. il diritto di sopraelevare sulla base dell’interpretazione da lei data all’art. 1127 c.c., comma 1, il Giudice di merito deve ancora pronunciarsi, al fine di affermare la piena legittimità della sopraelevazione in concreto posta in essere dal ricorrente, sul rispetto dei suddetti limiti imposti dall’art. 1127 c.c.; sull’esistenza e la portata del divieto di sopraelevazione che si assume (dal condominio) contenuto nel regolamento condominiale (sul quale la Corte di Appello non si è pronunciata ritenendo implicitamente assorbita la questione); sulla natura contrattuale o meno del regolamento condominiale e quindi sulla opponibilità deldivieto allo S.; indagini tutte sulle quali dovrà pronunciarsi il Giudice di rinvio.