Corte d’Appello di Roma, Sezione IV Civile, Sentenza 1 aprile – 12 maggio 2010, n. 1424

La Corte ritiene, in primo luogo, che l’allegato contratto di locazione tra Cataldo *** e Cotuna sia nullo per difetto dell’imprescindibile forma scritta, prevista ad essentiam dall’art. 1, co. 4 l. 431/98.

Al riguardo è da chiarire che benché la forma non sia espressamente prevista “sotto pena di nullità”, secondo la formula rinvenibile nell’art. 1325 n. 4 c.c., l’interpretazione sistematica induce ad assimilare la prescrizione del citato art. 1, co. 4 (“… per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”) alla previsione di una forma ad substantiam.

Nel codice civile è, infatti, inserita la regola di qualificazione di cui all’art. 1352 c.c., alla stregua della quale, in difetto di univoche prescrizioni, la forma deve intendersi imposta per la validità del contratto, vale a dire a pena di nullità piuttosto che solo ad probationem; e l’art. 2739, co. 1, c.c., in tema di fattispecie sottratte al giuramento, richiama “il contratto per la validità del quale sia richiesta la forma scritta”, con univoco riferimento proprio ai casi nei quali la forma è prevista ad essentiam.

La ratio è da rinvenire nell’esigenza di certezza e trasparenza del rapporto sia tra le parti che nei confronti del Fisco ed è chiaramente destinata a fronteggiare un mercato caratterizzato da una consolidata prassi di contratti in tutto od in parte simulati; il fondamento costituzionale di tale limite all’autonomia negoziale è, quindi, da individuare nell’art. 41, comma 3, cost., oltre che nell’art. 53 cost. quanto ai conseguenti obblighi tributari.

La lettura secondo cui il difetto della forma scritta darebbe luogo ad una nullità relativa, suscettibile di essere fatta valere solo dalla parte debole del contratto, vale a dire dal conduttore, non trova, invero, quel tassativo riscontro normativo che, ai sensi dell’art. 1421 c.c. (“Salve diverse disposizioni di legge, …”) è imprescindibile per derogare alla regola della nullità assoluta.

Si può, del resto, osservare che la forma scritta è imposta non solo nei modelli ordinari di locazione abitativa ma anche in quelle tipologie speciali nelle quali il conduttore non potrebbe ritenersi a priori parte debole, in quanto l’immobile è costituito da una villa o da un castello o da un alloggio in una nota località turistica (art. 1, co. 2, lett. a, c).

Inoltre la scrittura giova di regola anche al locatore, il quale può trarre dalla formulazione scritta delle clausole sul canone, sugli oneri accessori e sulla durata i vantaggi relativi alla certezza dei crediti ed all’agevole assolvimento dell’onere della prova, specie ai fini della formazione del titolo esecutivo in sede di procedimento di convalida di sfratto.

Non appare congruo, poi, argomentare diversamente muovendo dalla previsione dell’art. 13, comma 5, l. cit. laddove pur si abilita il solo conduttore ad agire per la riconduzione del rapporto di fatto.

Tale previsione, infatti, non attiene, a ben vedere, alla disciplina della validità del contratto ma piuttosto alla sanzione di una condotta del locatore – illecito precontrattuale – che abbia imposto alla controparte l’instaurazione di un rapporto di mero fatto e, quindi, nullo, con previsione di una sanzione specifica, volta cioè a reintegrare la parte danneggiata nell’utilità persa (un valido contratto di locazione).

Nel caso di specie tale azione di riconduzione non è stata neppure esperita; né può soccorrere la quietanza scritta, relativa al pagamento di un canone mensile, in quanto il difetto della forma scritta del contratto non è inciso dalla documentazione di una vicenda attuativa del rapporto.

Deve, quindi, ritenersi che Cotuna non abbia alcun diritto da opporre al ***, con conseguente rigetto dell’opposizione all’esecuzione.

L’opposizione di terzo, proposta da Cotuna in via subordinata, è senz’altro tardiva rispetto al termine perentorio di giorni trenta decorrenti dalla scoperta del dolo o della collusione (artt. 404, comma 2 e 326 c.c.), tenuto conto che la domanda è stata formulata solo con l’atto di citazione in riassunzione notificato in data 22.5.2007 mentre il primo accesso dell’ufficiale giudiziario nell’esecuzione per rilascio dell’immobile risale al 5.6.2006 e la successiva denuncia-querela di Cotuna nei confronti del *** al 5.10.2006.

Non può trovare accoglimento neppure la domanda di risarcimento del danno, imperniata sull’assunto che *** avrebbe indotto la controparte a considerarlo il vero proprietario dell’immobile, in quanto Cotuna non può opporre un valido titolo di godimento non già per il fatto che il locatore non sia il titolare della proprietà bensì per il rilevato difetto della forma scritta.

In ordine all’altro giudizio, promosso da Cataldo ***, è da osservare che è dedotta una concessione dell’immobile in uso precario a Giuseppe ***, al quale si sarebbe aggiunta successivamente Cotuna, e si agisce per la risoluzione del contratto per morosità in ragione del mancato pagamento dell’indennità di occupazione di euro 250,00 mensili.

È evidente l’incongruità della causa petendi in quanto l’ipotizzata concessione in comodato non potrebbe mai implicare il pagamento di una indennità di occupazione, che presuppone, invece, la mancanza di un titolo di godimento; mentre una eventuale locazione sarebbe, comunque, nulla per difetto di forma scritta e, quindi, non sarebbe configurabile alcuna morosità.

In tal senso la domanda di risoluzione svolta dal *** va senz’altro respinta.

La complessità della vicenda e la reciproca soccombenza giustificano la compensazione delle spese processuali tra le parti e l’esclusione della responsabilità processuale.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando:

– in riforma della sentenza del tribunale di Latina sez. dist. di Terracina n. 386/09 depositata in data 12.10.2009 respinge tutte le domande svolte da Silvia Cotuna nel giudizio n. 365/07 e da Cataldo *** nel giudizio n. 231/08;

– dichiara compensate le spese processuali tra le parti.

Da altalex.com