Cassazione II civile dell’11 giugno 2013, N. 14652
Con atto di citazione notificato il 13 marzo 1997 (…) e (…) evocavano, dinanzi al Tribunale di Napoli, (…) e premesso di essere proprietari di alcune unita’ immobiliari site in (…), inserite nello stesso complesso immobiliare nel quale vi erano unita’ immobiliari di proprietà della convenuta, lamentavano che quest’ultima aveva realizzato una tettoia ed un vano sottostante le finestre di proprietà degli attori in violazione dell’articolo 907 c.c., u.c., con arbitraria utilizzazione del muro perimetrale comune per l’aggravio di carico per la struttura portante dell’edificio e con lesione del decoro architettonico del fabbricato, nonché un illegittimo mutamento di destinazione dei locali sottostanti la proprietà degli attori (cantinole, prive della necessaria licenza di abitabilità, trasformate in unita’ abitative, con opere che avevano intaccato la statica e l’estetica del fabbricato, con abusiva costituzione di vedute nel cortile e nello spazio annesso alla proprietà degli attori trasformando gli originari punti luce in vere e proprie finestre a mezzo dell’eliminazione delle grate esistenti, con sostituzione dei vetri opachi ed ermeticamente chiusi con portellini di vetro chiaro apribili dall’interno), oltre ad una arbitraria chiusura del varco di accesso dal civico n. (…) di via (…) e con apertura di vedute nel muro di confine affaccianti sul terreno di proprietà degli attori. Tanto premesso, chiedevano la condanna della (…) all’eliminazione delle dedotte opere ed alla consegna delle chiavi del cancello di accesso al predetto fondo o alla realizzazione, ove possibile, di altro accesso alternativo, oltre al risarcimento dei danni.
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questa Corte in tema di interpretazione dell’articolo 907 c.c., ha affermato che “le vedute, implicando il diritto ad una zona di rispetto, che si estende per tre metri in direzione orizzontale della parte piu’ esterna della veduta e per tre metri in verticale rispetto al piano corrispondente alla soglia della veduta medesima, comporta che ogni costruzione che venga a cadere in questa zona e’ illegale e va rimossa” (Cass. n. 4389 del 2009; Cass. n. 5390 del 1999; Cass. n. 15381 del 2000). Inoltre, “per effetto delle limitazioni previste dall’articolo 907 c.c., a carico del fondo su cui si esercita una veduta, sia che le vedute siano state aperte jure servitutis, sia che vengano esercitate jure proprietatis, deve osservarsi un distacco di metri tre in linea orizzontale dalla veduta diretta, ed eventualmente anche dai lati della finestra da cui si esercita la veduta obliqua, e, in stretta correlazione strumentale con le limitazioni cui tendono i primi due commi, dell’articolo 907 cit., deve osservarsi analogo distacco anche in senso verticale per una profondita’ di tre metri al di sotto della soglia della veduta” (Cass. n. 45 del 1992).
Tali pronunce muovono proprio dalla premessa che al titolare della veduta non siano riservati i soli benefici dell’aria e della luce, giacche’ la veduta consiste nell’inspicere e nel prospicere in alienum e la utilitas da essa apportata all’immobile in cui e’ aperta, e’ la completa e piena visione del fondo servente (Cass. n. 11217 del 1991). Il che comporta che la Corte di appello di Napoli ha fatto un buon governo dei principi sopra affermati ritenendo che “in ipotesi di nuova costruzione, l’obbligo della distanza in verticale di tre metri dalla soglia delle vedute esistenti nel fabbricato del vicino va osservato in ogni caso, senza alcuna distinzione tra costruzioni in appoggio e costruzioni in aderenza” (cosi’ Cass. n. 4976 del 2000; Cass. n. 22954 del 2011), ponendo l’articolo 907 c.c., un divieto assoluto, la cui violazione si realizza in forza del mero fatto che la costruzione e’ a distanza inferiore a quella stabilita, enucleando la norma codicistica in favore del titolare della veduta un diritto perfetto al rispetto della distanza legale da parte della costruzione del vicino, senza introdurre ulteriori condizioni (in tal senso v. Cass. n. 12033 del 2011).
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In tema di condominio, ai sensi dell’articolo 1102 c.c., comma 1, , anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilita’, purche’ non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini. L’apertura di finestre ovvero la trasformazione di luce in veduta su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai condomini ai sensi dell’articolo 1102 c.c., tenuto conto che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalita’ di dare aria e luce agli immobili circostanti, ben sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facolta’ di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprieta’ esclusiva. Ed invero, in considerazione della peculiarita’ del condominio, caratterizzato dalla presenza di una pluralita’ di unita’ immobiliari che insistono nel medesimo fabbricato, i diritti e gli obblighi dei partecipanti vanno necessariamente determinati alla luce della disciplina dettata dall’articolo 1102 c.c.: qualora il condomino abbia utilizzato i beni comuni nell’ambito dei poteri e dei limiti stabiliti dalla norma sopra richiamata, l’esercizio legittimo dei diritti spettanti al condomino iure proprietatis esclude che possano invocarsi le violazioni delle norme dettate in materia di distanze fra proprieta’ confinanti.
da studiocucinella.altervista.org (link rimosso perché non più funzionante)