Tribunale Roma, sez. VI civile, sentenza 01.10.2014
Con atto di intimazione iscritto a ruolo nel giugno 2013 D. M. intimava lo sfratto per morosità con richiesta di convalida ed emissione di decreto ingiuntivo per i canoni mensili di locazione dovuti dal conduttore da gennaio 2012 pari ad euro 750 mensili ed ulteriori maturandi, non pagati. Deduceva di aver locato l’immobile sito in Roma loc. Acilia Via OMISSIS, ammobiliato ad uso abitazione. Da gennaio 2012 il conduttore non pagava il dovuto giusta contratto di locazione registrato il 28.12.2012.
Il resistente deduceva di avere stipulato contratto verbale di locazione a novembre 2011; aveva registrato il contratto verbale a settembre 2012 presso l’Agenzia delle Entrate.
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va rilevato che parte intimante ha intrapreso l’azione di intimazione di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c. in carenza dei suoi presupposti essenziali, in quanto il contratto di locazione non è stato redatto in forma scritta. A nulla vale la denuncia del contratto “verbale” – da chiunque eseguita – presso l’Agenzia delle Entrate in quanto per le locazioni abitative vale la norma – legge n. 431\98 – per cui il contratto deve essere stipulato per iscritto
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la vicenda storica in esame non può certamente essere risolta in base alla regolamentazione legislativa delle locazioni abitative, per carenza di titolo iniziale, ovvero il contratto scritto. Dunque, da un lato il c.d. locatore non può avvalersi delle relative norme sostanziali e processuali di tutela; dall’altro il c.d. conduttore non può avvalersi della nuova rideterminazione del rapporto in termini di durata e della riduzione del canone prevista dall’art. 3 – cedolare secca – perché la norma presuppone che un contratto scritto vi sia (essendo appunto previsto a pena di nullità) anche se poi esso non sia stato registrato allo scopo di frode il fisco. Al riguardo va subito rilevato che la “autodenuncia” da parte del c.d. locatore con la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate ed ancor prima la denuncia di contratto verbale fatto dal c.d. conduttore ha posto il Fisco nella conoscenza del rapporto economicamente rilevante in questione per cui non occorre fare ulteriore segnalazione al Fisco o alla Procura della Repubblica per eventuali reati tributari.
Il rapporto instauratosi tra le parti è dunque rimasto sul piano meramente fattuale e pertanto esso va correttamente inquadrato e deciso in quanto tale: una situazione “di fatto” iniziata e protrattasi nel tempo al di fuori del paradigma della “locazione abitativa”.
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il comportamento della c.d. parte conduttrice non può essere appellato come “abusivo” o “illecito”. Il c.d. locatore ha all’evidenza consegnato le chiavi dell’appartamento ed ha riscosso i pagamenti mensili sino alla rottura del patto di fatto intercorso. La posizione del c.d. conduttore va pertanto assimilata a quella di un possessore di buona fede; ciò fino al momento della richiesta di restituzione, la quale non era soggetta ad alcun vincolo normativo o contrattuale di tipo locatizio. Da tale richiesta il possessore va assimilato ad un “”possessore \ detentore qualificato”” in mala fede. E deve restituire il bene a colui che glielo ha concesso, anche se in virtù di un contratto nullo. Soccorre sul punto quanto statuito da Cass. SU n. 14828\012 secondo cui la domanda di risoluzione di un contratto non è incompatibile con l’accertamento della nullità dello stesso con conseguente obbligo di restituzione “”costituendo ripetizione dell’indebito oggettivo che non muta la causa petendi e non viola il principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato””.
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Oltre alla restituzione del bene il c.d. locatore ha diritto ad un equo ristoro del godimento ricevuto dalla controparte; ciò a decorrere da quando essa è divenuta detentrice in mala fede; nel caso di specie dalla domanda giudiziale di giugno 2013 e fino al momento della restituzione del bene.
Per il tempo anteriore il c.d. conduttore è stato in buona fede ed ha legittimamente fatto propri i frutti nascenti dalla detenzione concessa; il mancato pagamento di somme “corrispettive” del godimento del bene non può essere giuridicamente preteso; i pagamenti mensili effettuati vanno ritenuti espressione di una obbligazione naturale o comunque espressione di uno spontaneo riconoscimento di suo arricchimento verso una diminuzione patrimoniale altrui. Per le somme spontaneamente pagate nel corso del tempo il c.d. conduttore non potrebbe infatti richiederne la restituzione in quanto ciò importerebbe un inammissibile arricchimento senza causa in danno del locatore (sul punto v. Tribunale Milano n. 3546 del 16 marzo 2011, reperibile su siti internet).
1.2.2. Per quanto attiene alla individuazione della misura dell’importo da attribuire al c.d. locatore sovviene all’evidenza in sede di primo approccio la norma di cui all’art. 1591 cod. civ.; e però vien subito da rilevare che detta norma è prevista specificamente in tema di locazione; in tale ambito appare comprensibile il criterio secondo cui il conduttore “in mora nel restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto sino alla riconsegna salvo il maggior danno”. Dunque, predeterminazione forfetaria presuntiva del danno patito salvo, si noti, il maggior danno che però va allora provato da parte del locatore danneggiato. Nel caso di specie invece le parti, ed in particolare la parte c.d. locatrice, ha chiaramente mostrato di voler rifuggire dallo schema legale tipico locatizio abitativo nel rapporto insorto con la controparte: dal 2007 sino al 2012. Da ciò deriva che quantificare la somma dovuta a quella rappresentata dal c.d. valore locativo figurativo sarebbe contrario alla stessa volontà manifestata dalle parti nel corso degli anni del rapporto. Sovviene in proposito la nota questione della differenza che intercorre tra la situazione giuridica che nasce da un matrimonio e quella che nasce da una convivenza more uxorio; ci sono oggi profili di diritti e di obblighi che coincidono con quella matrimoniale ma altri che se ne differenziano.
E d’altra parte il c.d. locatore non ha dedotto né chiesto di provare l’esistenza di una sua vocazione professionale o abituale alla locazione dell’appartamento in questione; non è stata dedotta l’esistenza di pregressi o attuali contratti di locazione scritti e registrati verso altri soggetti, con percezione di somme tipicamente locatizie.
Da tutto quanto sopra esposto discende che il c.d. locatore non può qualificarsi “locatore” nel suo termine proprio giuridico; i dati di fatto probatori valutati ricorrendo anche alle presunzioni (artt. 2727 – 2729 cod. civ.) portano a ritenere in modo univoco che il c.d. locatore non abbia avuto nel passato e non abbia ad oggi di mira una finalità tipicamente lucrativa nella gestione dell’appartamento in questione qualificabile “locazione”; e dunque egli non è nella posizione giuridica equiparabile a quella del “locatore” bensì è in quella posta un gradino al di sotto dello schema tipico massimo previsto dal nostro ordinamento.
In argomento, al fine di individuare la giusta somma spettante al c.d. locatore, soccorre in diritto quanto affermato acutamente da Cass. n. 15111\013 secondo cui il danno patrimoniale da occupazione abusiva di immobile non può ritenersi sussistente in re ipsa; esso è un danno-conseguenza ed “”… il danneggiato è tenuto a provare di aver subito una effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto ad esempio locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene, ovvero per aver perso l’occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione rimessa al giudice del merito che può al riguardo avvalersi di presunzioni gravi precise e concordanti (Cass. n. 378\05) …””. Prosegue la Corte: ““l’impostazione del danno in re ipsa non è sostenibile. Ed invero sostenere ciò significa affermare la sussistenza di una presunzione in base alla quale una volta verificatosi l’inadempimento appartiene alla regolarità causale la realizzazione del danno patrimoniale oggetto della domanda risarcitoria, per cui la mancata conseguenza ditale pregiudizio debba ritenersi come eccezionale. Così operando si pone a carico del convenuto inadempiente l’onere della prova contraria all’esistenza del danno in questione, senza che esso sia stato provato dall’attore. …. Diverso è il punto che tale danno può essere provato anche per presunzioni … con apprezzamento di fatto che ove adeguatamente motivato sfugge al sindacato di legittimità … la censura per vizio di motivazione non può limitarsi a prospettare l’ipotesi di un convincimento diverso da quello espresso dal giudice di merito … restando peraltro escluso che la sola mancata valutazione di un elemento indiziario possa dare luogo a vizio di omesso esame di un punto decisivo (cfr. Cass. n. 10847\07) …””.
Questo Giudice aderisce a detta impostazione.
Cass. n. 1422\012 la cui massima appare di segno contrario (nel senso che viene affermato che l’esistenza del danno in re ipsa costituisce una presunzione iuris tantum) non è però nella realtà incompatibile con la predetta altra sentenza posto che si afferma che detta presunzione “…non può operare ove risulti positivamente accertato che il dominus si sia intenzionalmente disinteressato dell’immobile ed abbia omesso di esercitare su di esso ogni forma di utilizzazione…”
Quanto a Cass. n. 24100\011 che ribadisce l’esistenza di una presunzione semplice costituita dal valore locativo di mercato del bene va rilevato che essa afferisce, leggendone la motivazione, ad una vicenda storica molto diversa da quella in esame in quanto lì era in gioco il risarcimento del danno connesso alla inesecuzione di un preliminare di compravendita ed alla simulazione di una compravendita in danno del promissario acquirente. Qui, si ripete, il rapporto è sorto e si e sviluppato nel corso del tempo su un piano di mero fatto.
1.2.3. Tirando le fila del discorso può affermarsi che in base alle reciproche allegazioni e deduzioni va da un lato escluso un animus del c.d. locatore di concedere l’utilizzo dell’immobile in modo gratuito; dall’altro va esclusa la parametrabilità del danno richiesto a quello richiedibile da un soggetto che locatore sia a tutti gli effetti di legge. In casi come quello in esame occorre fondatamente partire da norme opposte a quella di cui all’art. 1591 cod. civ.; occorre trovare un criterio di regolazione che si fondi, come più sopra evidenziato, sulle norme regolanti rapporti di mero fatto. In tale prospettiva sovviene come norma di riferimento prioritario quella dell’arricchimento senza causa di cui all’art. 2041 cod. civ. In base a detta norma è possibile procedere ad una liquidazione equitativa della somma dovuta, consentita e doverosa ex artt. 1223, 1226 e 2056 cod. civ.
In proposito appare utile la massima di cui a Cass. n. 18785\05 reperita dal sistema Italgiure: “”Ai fini dell’indennizzo dovuto per l’arricchimento senza causa, l’art. 2041 cod. civ. considera solo la diminuzione patrimoniale subita dal soggetto e non anche il lucro cessante, che è altra componente, separata e distinta, del danno patrimoniale complessivamente subito alla stregua dell’art. 2043 cod. civ., ma espressamente escluso dall’art. 2041 cod. civ. Ne consegue che l’azione di arricchimento è ammissibile solo limitatamente a quanto un soggetto abbia fatto proprio, apportando contemporaneamente una diminuzione patrimoniale all’altro soggetto””
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Alla luce di tutto quanto esposto appare conforme a giustizia secondo prudente apprezzamento del caso concreto e sulla scorta del fatto notorio sulla situazione economica nel territorio romano individuare in euro 400 mensili la somma dovuta per l’occupazione dell’immobile in questione fino al suo rilascio.
Vanno altresì riconosciuti gli interessi legali dalle singole scadenze sino al soddisfo.
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